上周，上市公司莱茵体育在杭州市桐庐县拿下两个地块，这两个地块被用于建设其总投资20亿元的首个体育特色小镇——桐庐国际足球小镇（以下简称桐庐体育小镇）。在改名两年多后，莱茵体育似乎真的要撸起袖子干了。

从莱茵置业改名为莱茵体育，这家公司的地产基因根深蒂固。桐庐体育小镇不光有体育场馆等基础设施，更有包括住宅和商服在内面积更加庞大的地产项目。以地产补血特色文旅项目亦是万达、恒大、华侨城等一众地产商的资本套路，莱茵体育身处此间亦不能免。

不过尽管名字中带有体育二字，但是莱茵体育却并非是一个强IP资源的公司。这成为部分业内人士质疑莱茵体育能否玩转体育的主因，当然这种质疑背后的潜台词是：你是为了圈地、低价拿地才用体育做噱头？

一个大背景是近期国家体育总局副局长赵勇在论述体育小镇与资本的关系时做出的一个阐述，“要保证运动休闲特色小镇在三年内基本建成，保证投资达到人民币20亿元以上，其中体育产业方面的投资要达到50%左右。要注意甄别资本市场投机行为，防止运动休闲特色小镇建设成为房地产开发项目，甚至搞成半拉子工程。”

桐庐体育小镇的玩法

一位接近莱茵体育的人士对执惠表示，这次莱茵体育在桐庐拿地成本非常低。这位人士认为，就算莱茵体育真的要玩高举高打的重资产模式，自己花20亿建维这个体育小镇，也都很划算。

他所称的划算，是指莱茵体育此次的拿地成本。

据莱茵体育发布的公告显示，该公司在杭州市桐庐县拿下了该县高家路以南的两个地块，其中2号地块面积分别为91765平方米，成交价为1.56亿。1号地块面积为80565平方米，成交为0.364亿。

公告称，本次竞得土地主要为莱茵体育首个体育小镇——桐庐国际足球小镇项目建设，项目总投资规划为人民币20亿元，包括“一场一馆”，即大型体育场、综合体育馆及综合训练基地的建设，公司将在体育场馆建成后将其作为浙江莱茵达女子足球俱乐部、浙江女子冰球队、浙江女子冰壶队的转训基地及承办省级、国家级、国际级，足球、冰球、冰壶赛事的场地。

当然，上述两个地块并非全都用于小镇的体育场馆建设。最大的2号地块被规划为商服和居住用地，1号地块则是体育用地。很明显这是一个地产+体育特色项目的文旅综合项目，此间商业逻辑不言自明。

而拿地价格也堪称低廉，执惠得到的数显示，上述用来建设居住类住宅和商服的2号地块，桐庐国土局挂出的起始价为1.5288亿，莱茵体育拿地价格为1.56亿，期间仅有几百万元的溢价，换算到地面价一千多元/平。可做对比的是，在同类区域8月份成交的一宗地块的地面价就达到了5100元/平，溢价接近200%。

一位莱茵体育的内部人士亦对桐庐拿地成本感到满意，他对执惠表示，周边新盘价格动辄一万多，而莱茵体育拿地成本才一千多/平。

如此便宜的地价可以让莱茵体育的地产项目覆盖其总投20亿的成本吗？

账要细细的算

莱茵体育目前在全国布局的体育特色小镇项目达到4个，包括本文提及的桐庐项目和黄山国际户外运动基地、杭州浦阳特色体育小镇项目、四川彭州葛仙山运动休闲小镇项目，上述4个项目的总投入大致在140亿元。

总投入过大，自身体量又小，这成为媒体质疑莱茵体育的论据。

上述投资规模对于总资产24亿元（截至2017年6月30日），2016年营收38亿元，归属上市公司净利润仅为2519万元的莱茵体育而言，实在是一笔天文数字的投资。

但是媒体的诸多质疑，却忽视了莱茵体育动态运营能力。

账要细细的算，如果莱茵体育此次桐庐体育小镇的地产项目可回笼资金补血体育基础设施投入，那这就是一个比较完美的四两拨千斤的“万达模式”。

不过莱茵体育行吗？

细算桐庐体育小镇这笔账可作为一个粗浅的解剖案例。

莱茵体育此次在桐庐共获得两个地块，1号地块为体育用地，2号地块就是商服+住宅的地产用地。大致估算2号地块建成后的收入规模，亦可知晓莱茵体育回笼资金之规模。

执惠从桐庐方面得到的进一步资料显示，2号地块分为A、B两个区。其中A区为商业服务设施用地，B区为居住用地。在2号地块总盘子91765平方米的面积中，A区的规划用地面积为22370平方米，B区的规划用地面积为69395平方米。但是值得注意的是，作为规划面积最大的居住用地B区，该区域的容积率仅规划为小于等于1.1，建筑层数被要求控制在11层以内，这表明这块区域的楼盘建筑面积有限。

由于2号地块位于桐庐县城区域范畴，目前该桐庐县城内的二手房均价在一万元左右。简单换算亦可知，莱茵体育2号地块中的住宅和商服等楼盘若全部售罄，其总收入大致在10亿元左右，相比于莱茵体育总投20亿成本来说，尚有不小差距。

不过，莱茵体育今年上半年持有的货币资金也只有不到2亿，这家公司真的有点小马拉大车的感觉。这种高举高打的重资产模式，对于万达、恒大等经年土豪来说尚能承受，但对莱茵体育这种轻量级选手就是“甜蜜的负担”。

上述莱茵体育内部人士亦对执惠表示，目前公司已拿下桐庐体育小镇的土地使用权，未来是否要引入其他方面的合作，现在还不好说。

不好说的另外一个悲哀在于，莱茵体育目前尚没有知名的强势IP，不能走IP授权这条轻资产路径。

莱茵体育的IP梦

莱茵体育目前拥有的IP并不强势，据其半年报披露的信息显示，其拥有包括，莱茵女足、斯坦科维奇杯洲际篮球赛、亚洲职业篮球联赛、莱茵体育京都飞镖群英会、中国成都彭州国际山地户外运动挑战赛、全国家庭健身挑战赛、彭州美式9球国际公开赛等全民健身活动、世界冰壶冠军巡回赛CCT的赛事视频版权等、浙江省女子冰球队、浙江省女子冰壶队等诸多体育IP。

上述多达10个的体育赛事和IP在国内则稍显弱势，冰上运动在国内尚未普及，而包括斯坦科维奇杯篮球赛的赛事也并非热门，比如参赛球队近年来维持在四支球队规模，2015年外来参赛队伍为墨西哥、委内瑞拉、新西兰；2016年的参赛队伍为法国、尼日利亚、阿根廷。

如果亲自打造IP短期难以见效，那么买来又如何？目前来看，能买的热门体育IP更多在国外，不过这道门已在一个月前被堵死，只能“铤而走险”。

8月14日，莱茵体育董事长高继胜以其个人和家族的名义，斥资近2.1亿欧元收购了圣玛丽足球集团80%的股份，成为了英超劲旅南安普顿俱乐部的最大股东。

值得注意的是，国务院办公厅转发国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》，文件指出，将限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资，此意见的落款日期为8月4日。高继胜的此举随即被媒体以“顶风作案”为标题进行报道。

此宗交易为了突破限制，据称是高家利用香港财富出资，直接绕开了监管部门对海外并购的限制。尽管这笔收购并非是以上市公司名义。

实际上，莱茵体育目前尚未形成类似华强方特、华谊这种强IP资源矩阵，靠授权IP走轻资产这条路很难。

那么联合巨无霸地产企业或项目所在地国企，与其手拉手玩重资产模式似是为数不多选项。

但莱茵体育的话语权又能剩多少呢？

本文转载自执惠，图片除署名外均来自网络，原标题：起底莱茵体育百亿体育小镇生意：“小马拉大车”是孤注一掷还是绝境求生？